Comprare una casa da ristrutturare può essere una grande opportunità. Permette di ripensare gli spazi secondo le proprie esigenze, scegliere materiali e finiture e, soprattutto, trasformare un immobile che magari oggi appare poco interessante in una casa completamente diversa.
Ma c’è una domanda che, secondo noi, dovrebbe venire prima di tutte le altre:
questa casa può davvero diventare come la immaginiamo?
Durante una visita immobiliare è facile iniziare a fare progetti. Aprire la cucina sul soggiorno, ricavare un secondo bagno, spostare una camera, creare una zona giorno più grande, recuperare un sottotetto o semplicemente portare più luce negli ambienti.
Non tutto, però, è sempre possibile.
Soprattutto a Firenze, dove una parte importante del patrimonio residenziale si trova all’interno di edifici storici o comunque costruiti e trasformati nel corso di molti decenni, conoscere l’immobile prima dell’acquisto può fare una grande differenza.
La planimetria catastale non racconta tutta la storia della casa
Uno dei primi documenti che generalmente si guarda quando si valuta un immobile è la planimetria catastale.
È sicuramente utile, ma non è sufficiente per ricostruire la storia edilizia dell’immobile e stabilirne la legittimità urbanistico-edilizia.
Prima di acquistare una casa da ristrutturare è quindi importante ricostruire, per quanto necessario, i titoli e le pratiche edilizie che hanno interessato l’immobile nel tempo e confrontare la documentazione con lo stato attuale.
A Firenze questo passaggio può significare consultare pratiche edilizie, eventuali condoni, titoli autorizzativi e documentazione storica.
Una parete spostata, una porta chiusa, un bagno realizzato successivamente o una diversa distribuzione interna possono sembrare dettagli trascurabili durante una visita. Dal punto di vista edilizio, però, meritano di essere verificati.
Prima di immaginare il progetto bisogna capire cosa si può modificare
La seconda domanda riguarda il potenziale dell’immobile.
Una casa con una distribuzione poco funzionale può avere enormi possibilità di trasformazione, ma occorre capire quali elementi possono effettivamente essere modificati.
La posizione delle murature strutturali, dei pilastri, dei vani scala, delle colonne di scarico, delle finestre e degli accessi condiziona inevitabilmente il progetto.
Per questo due immobili con la stessa superficie possono avere potenzialità completamente diverse.
Un appartamento di 100 mq ben proporzionato, con finestre distribuite correttamente e una struttura favorevole alle modifiche può permettere numerose configurazioni.
Un altro, a parità di superficie, può invece presentare molti più vincoli.
I metri quadrati, da soli, non raccontano il potenziale di una casa.
Posso fare una camera in più?
È una delle domande più frequenti quando si visita una casa da acquistare.
La risposta non dipende semplicemente dalla presenza dello spazio necessario per costruire una parete.
Bisogna valutare dimensioni e caratteristiche del nuovo ambiente, altezze, aperture, illuminazione e aerazione naturale e, più in generale, il rispetto dei requisiti previsti per gli spazi abitabili.
Lo stesso vale quando si vuole trasformare un grande appartamento tradizionale in una casa con tre camere, oppure quando si pensa di ricavare uno studio o una stanza aggiuntiva.
Una verifica preliminare permette di capire se l’idea è concretamente realizzabile prima che quella possibilità diventi uno dei motivi per cui decidiamo di acquistare la casa.
E il secondo bagno?
Anche questa è una richiesta molto comune, soprattutto negli appartamenti più datati di Firenze, dove non è raro trovare abitazioni di dimensioni importanti con un solo bagno.
In questo caso non conta soltanto trovare qualche metro quadrato disponibile.
La posizione degli scarichi, le pendenze necessarie, la distanza dalle colonne condominiali e la possibilità di garantire ventilazione naturale o meccanica possono incidere in modo determinante sulla fattibilità e sulla posizione del nuovo bagno.
A volte la soluzione più logica sulla planimetria non è quella tecnicamente più semplice.
Ed è proprio qui che un progetto preliminare può cambiare completamente la lettura dell’immobile.
Aprire la cucina sul soggiorno non significa soltanto demolire una parete
La grande zona giorno con cucina e soggiorno comunicanti è una delle trasformazioni più richieste nelle ristrutturazioni contemporanee.
Molti appartamenti fiorentini, soprattutto quelli progettati secondo modelli abitativi più tradizionali, hanno invece cucina, sala da pranzo e soggiorno separati.
Unire questi ambienti può trasformare radicalmente la casa.
Prima di immaginarlo, però, occorre capire che tipo di parete li separa.
Se si tratta di una semplice partizione interna il progetto può essere relativamente semplice. Se invece la parete ha funzione strutturale, la trasformazione deve essere valutata diversamente e richiede verifiche e interventi specifici.
La differenza, naturalmente, riguarda anche i costi.
Le finestre sono molto più importanti di quanto sembrino
Quando entriamo per la prima volta in una casa tendiamo a guardare la vista, la quantità di luce o le dimensioni delle finestre.
Dal punto di vista progettuale, però, è importante soprattutto capire dove sono.
Le aperture determinano infatti buona parte delle possibilità distributive dell’appartamento.
Una stanza molto grande con una sola finestra, ad esempio, non può necessariamente essere divisa in due camere semplicemente perché la superficie lo consentirebbe.
Al contrario, un appartamento apparentemente poco interessante ma con numerose aperture ben distribuite può offrire possibilità di trasformazione sorprendenti.
Quando valutiamo una casa da ristrutturare, per questo motivo, guardiamo sempre le finestre insieme alla planimetria.
Negli edifici storici bisogna capire cosa si può — e cosa vale la pena — conservare
A Firenze questo aspetto assume un’importanza particolare.
Pavimenti in cotto o parquet, porte in legno, cornici in pietra, soffitti, volte, travi, modanature e altri elementi originali possono rappresentare una parte importante del valore dell’immobile.
Non tutto ciò che è vecchio deve necessariamente essere sostituito.
A volte una ristrutturazione interessante nasce proprio dalla capacità di riconoscere ciò che merita di essere conservato e farlo dialogare con elementi nuovi.
Naturalmente bisogna anche verificare l’eventuale presenza di tutele o vincoli che possano condizionare determinati interventi.
L’obiettivo non dovrebbe essere necessariamente quello di far sembrare nuova una casa antica, ma di capire come renderla contemporanea senza perdere ciò che la rende unica
Guardare oltre le finiture
Una cucina vecchia, un pavimento fuori moda o un bagno degli anni Ottanta possono condizionare molto la percezione di una casa.
Eppure sono spesso gli elementi più semplici da cambiare.
Prima di scartare un immobile perché appare datato, può essere più utile osservare altri aspetti:
- proporzioni degli ambienti;
- altezza dei soffitti;
- esposizione;
- quantità e posizione delle finestre;
- struttura;
- possibilità distributive;
- spazi esterni;
- affacci;
- rapporto tra zona giorno e zona notte.
Una casa esteticamente poco attraente può avere un ottimo potenziale.
Al contrario, finiture recenti possono rendere piacevole alla prima visita un immobile che presenta una distribuzione difficile da modificare.
Quando si compra per ristrutturare, bisogna imparare a distinguere ciò che è facilmente modificabile da ciò che non lo è.
Quanto costerà trasformarla?
Solo dopo aver capito cosa è possibile fare ha realmente senso parlare di costi.
Una stima basata esclusivamente sui metri quadrati può essere utile per avere un primo ordine di grandezza, ma difficilmente è sufficiente per decidere se acquistare un determinato immobile.
Demolire e ricostruire alcune partizioni è molto diverso dall’intervenire sulla struttura. Realizzare un bagno vicino a una colonna di scarico è diverso dal dover portare gli impianti dall’altra parte dell’appartamento.
Allo stesso modo incidono lo stato degli impianti, degli infissi e delle finiture, la necessità di restaurare elementi esistenti, l’accessibilità del cantiere e il livello qualitativo che si vuole raggiungere.
Per questo il vero interrogativo non è soltanto:
Quanto costa ristrutturare 100 mq?
ma:
Quanto costa trasformare questi 100 mq nella casa che desidero?
Sono due domande molto diverse.
La visita prima dell’acquisto può essere già l’inizio del progetto
Coinvolgere un architetto prima dell’acquisto non significa necessariamente avere già un progetto definito.
Significa guardare l’immobile con occhi diversi.
Durante un sopralluogo preliminare si possono individuare criticità, ma anche possibilità che durante una normale visita immobiliare possono passare inosservate.
A volte si scopre che quella grande zona giorno immaginata non è così semplice da realizzare.
Altre volte accade esattamente il contrario: un appartamento poco valorizzato può nascondere una distribuzione molto più interessante di quanto sembri.
È questo, secondo noi, il momento più interessante.
Non guardare soltanto la casa che stai visitando. Provare a capire la casa che potrebbe diventare.
Prima di comprare, progettare almeno un po’
Non è necessario progettare completamente una casa prima di acquistarla.
Ma se l’acquisto nasce proprio dall’idea di ristrutturarla, vale la pena verificare in anticipo almeno le scelte che hanno determinato il nostro interesse.
Se vogliamo tre camere, verifichiamo che siano realmente realizzabili; se vogliamo due bagni, cerchiamo di capire dove potrebbero essere collocati; se invece sogniamo una grande cucina aperta sul soggiorno, controlliamo se quella trasformazione è compatibile con la struttura e con la distribuzione dell’appartamento.
E soprattutto verifichiamo la documentazione dell’immobile prima che eventuali criticità emergano quando l’acquisto è ormai concluso.
Una casa da ristrutturare non dovrebbe essere valutata soltanto per quello che è oggi.
Il suo vero valore, spesso, è in quello che può diventare.
Stai valutando una casa da ristrutturare a Firenze?
Croma Studio Architettura può affiancarti anche prima dell’acquisto, con una valutazione preliminare dell’immobile e delle sue possibilità di trasformazione.
Un sopralluogo e una prima analisi progettuale possono aiutare a capire criticità, potenzialità e fattibilità delle modifiche che immagini, prima di prendere una decisione importante.